Nieruchomości i inwestycje

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią przedmiot własności odrębny od gruntu. Zasoby nieruchomości Skarbu Państwa, gminne zasoby nieruchomości oraz nieruchomości znajdujące się w prywatnych rękach stanowią przedmiot zainteresowania zarówno inwestorów krajowych, jak i zagranicznych. Centralnym organem administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami jest Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

Problematyka nabywania tych nieruchomości regulowana jest przez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Ustawa mówi, że sprzedaż nieruchomości i oddawanie nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub gminy w użytkowanie wieczyste powinno nastąpić w drodze przetargu. Dla innych form dysponowania nieruchomościami, jak np. oddanie w użytkowanie, najem lub dzierżawa, ustawa przewiduje jedynie obowiązek podania do wiadomości publicznej odpowiednich informacji, choć rada gminy może uchwalić konieczność przeprowadzenia przetargu. Kierownicy urzędów rejonowych (gdy zbywana jest nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa) lub zarządy gmin (gdy zbywana jest nieruchomość stanowiąca własność gminy) mają obowiązek publicznego informowania o przeznaczeniu nieruchomości na sprzedaż, do oddania w użytkowanie wieczyste, jak również w użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykazy nieruchomości wywiesza się na 21 dni w siedzibach urzędów rejonowych lub urzędów gmin, a informacje o możliwości zapoznania się z wykazami podaje się w ogłoszeniach prasowych (najczęściej periodyki urzędu miasta lub gminy). W wykazie określa się odpowiednio:
- oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości,
- powierzchnię nieruchomości,
- opis nieruchomości,
- przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i sposób jej zagospodarowania,
- termin zagospodarowania nieruchomości,
- cenę nieruchomości,
- wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego,
- wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy,
- terminy wnoszenia opłat,
- zasady aktualizacji opłat,
- informacje o przeznaczeniu do sprzedaży lub do oddania w użytkowanie wieczyste.

Po upływie 21-dniowego terminu w razie braku wniosków osób, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, zostaje ogłoszony przetarg na sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste. Ogłoszenie o przetargu powinno być wywieszone do publicznej wiadomości w urzędzie rejonowym lub urzędzie gminy na co najmniej 2 tygodnie przed terminem przetargu, a jeżeli cena wywoławcza nieruchomości przekracza 50 000 zł – także opublikowane w prasie lokalnej. Niezbędnym warunkiem uczestniczenia w przetargu jest wniesienie wadium w wysokości określonej przez organizatora przetargu (5-20 % ceny wywoławczej) w terminie wskazanym w ogłoszeniu, nie później jednak niż na 3 dni przed datą przetargu. Ogłoszenie powinno zawierać informację o dopuszczalnej formie wniesienia wadium. Cena wywoławcza nieruchomości ma za podstawę wartość tej nieruchomości, określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Przetarg może mieć jedną z czterech form:
- przetarg ustny nieograniczony,
- przetarg ustny ograniczony,
- przetarg pisemny nieograniczony,
- przetarg pisemny ograniczony.

Przetarg ustny (nieograniczony lub ograniczony) ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny (nieograniczony lub ograniczony) ma na celu dokonanie wyboru najkorzystniejszej oferty dla organizatora przetargu.
Cenę zakupu lub pierwszą opłatę roczną za użytkowanie wieczyste należy wnieść najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej przenoszącej własność lub ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Należy zaznaczyć, że oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste następuje z równoczesnym przeniesieniem własności położonych na niej budynków i budowli wraz z towarzyszącymi urządzeniami technicznymi. Nabywca prawa użytkowania wieczystego gruntu nabędzie równocześnie prawo własności nieruchomości budynkowej usytuowanej na gruncie i będzie musiał zapłacić:
- pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w wysokości 15-25 % ceny osiągniętej w przetargu;
- 100% ceny nieruchomości budynkowej, również uzyskanej w przetargu.

Istnieją wyjątki od zasady zbywania nieruchomości w drodze przetargowej. Najistotniejszymi wyjątkami umożliwiającymi nabycie nieruchomości bez wykorzystania przetargu są:  sprzedaż nieruchomości na własność dotychczasowego użytkownika wieczystego,
• zbycie przyległej części nieruchomości niezbędnej do poprawienia stanu zagospodarowania nieruchomości należącej do inwestora, jeżeli gruntu tego nie można zbyć jako odrębnej nieruchomości (np. wielkość gruntu uniemożliwia jakąkolwiek samodzielną inwestycję) – jest to jedna z możliwości tzw. prawa pierwokupu,
• wniesienie nieruchomości jako wkład rzeczowy (aport) do spółki.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w wieczyste użytkowanie wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Cena zostaje uzgodniona pomiędzy stronami lub określona poprzez przetarg. Przed zakupem należy dokładnie sprawdzić stan ksiąg wieczystych danej nieruchomości, wszystkie istniejące na niej zapisy lub kasacje. Szczególnie ważnymi elementami zapisu w księdze wieczystej są:
- prawa własności, wieczystego użytkowania, dzierżawy itp.,
- zapisy hipoteki,
- zapisy zastawów bankowych,
- inne służebności, np. udostępnienie drogi do przejazdu na działkę sąsiednią.

Księga wieczysta jest zabezpieczeniem dla nabywcy nieruchomości; wszystkie spory są rozstrzygane zgodnie z prowadzonymi w niej zapisami. Księgi wieczyste prowadzi sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości.
Wszystkie niezgodności w zapisach w księdze wieczystej powinny być uzupełniane lub korygowane przez właściciela nieruchomości. Można również wejść w posiadanie nieruchomości przez zasiedzenie, czyli przez posiadanie jej nieprzerwanie przez 20 lat w dobrej wierze lub bezwarunkowo po upływie 30 lat.

Sprzedaż nieruchomości cudzoziemcom podlega dodatkowym przepisom prawnym. Wymagane jest wtedy zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji za zgodą Ministra Obrony Narodowej oraz w przypadkach nieruchomości rolnych – Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Właściciel nieruchomości może zostać zmuszony do odsprzedania nieruchomości, jeżeli jest to uzasadnione celami publicznymi. Celami publicznymi mogą być: wydzielenie terenu pod drogi, budowę linii przesyłowych, obiektów służących ochronie środowiska itp.

Instalacje gazowe w bogatej ofercie, instalacje gazowe LPG i akcesoria autogaz. Twoje przedsiębiorstwo potrzebuje utylizacji dokumentów? Polecamy niszczenie dokumentów wykonywane przez profesjonalną firmę z doświadczeniem. Definicja nieruchomości.